Jak se změní práva a povinnosti nájemce bytu v roce 2016

Se začátkem roku opět přicházejí v platnost nová znění vyhlášek a předpisů, které se týkají nemovitostí. Od nového roku dojde k úpravě práv a povinností nájemce, které obsahuje Nový občanský zákoník NOZ. Součásti úpravy je výrazné navýšení částky na běžnou údržbu a opravy, které má nájemce platit ze svého a také věcné vymezení oprav. Pojďme se tedy krok za krokem podívat, k jaké změně dojde, co všechno spadá do běžných oprav, jak počítat roční částku na opravy nebo jak dané znění zakotvit do smlouvy.

Co je běžná údržba a drobná oprava

Běžnou údržbou se dle zákona rozumí „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při delším užívání“. Do této kategorie patří malování, oprava omítek, tapetování a čištění podlah včetně krytin, obkladů stěn a čištění zanesených vodovodních odpadů až ke svislým rozvodům.

Za drobné opravy se považují „opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele“.

Do této kategorie spadá poměrně rozsáhlejší seznam. Nájemce zajišťuje a hradí výměny žárovek, ale také opravy a výměny vypínačů, zásuvek, zvonků, ale třeba i prahů, lišt nebo jednotlivých částí dveří a oken včetně kování a klik. Dále má nájemce na starosti opravy všech výše uvedených zařízení, u nichž odpovídá za prohlídky a údržbu, tedy například sprch nebo sporáků.

Platit má také opravy a certifikace bytových měřidel, podle nichž se v domě počítají náklady na vytápění nebo spotřebu vody. Mezi povinnosti nájemníka patří například kontrola termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje nebo kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Jak vypočítat výši oprav

Výše oprav je dle zákona dána maximální částkou za jednu opravu a také celkovým součtem oprav v jednom kalendářním roce.

Aktuálně může být tedy za drobnou opravu považována, pouze pokud splňuje kritérium maximální výše nákladu, která odpovídá částce 500,- Kč na jednu opravu. A zároveň celkový součet nákladů za drobné opravy nesmí za kalendářní rok přesáhnout částku 70,- Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu a jeho příslušenství.

Dle nově schváleného nařízení se zvyšuje tato částka na 1.000,- Kč. Součet nákladů za věcně a nákladově charakterizované drobné opravy pak za kalendářní rok nesmí přesáhnout částku 100,- Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu.

Do plochy se kromě samotného bytu počítají i další prostory, které nájemce užívá spolu s bytem (plocha sklepa, balkonu, lodžie nebo terasy). Ty se však započítávají pouze jednou polovinou.

Příklad
Pro jednoduchost uvažujme konkrétní příklad. Letos (v roce 2015) u bytu o podlahové ploše 40 m2, včetně lodžie a sklepu, součet nákladů za drobné opravy za kalendářní rok nesmí přesáhnout částku 2.800,- Kč.

Vezme-li znovu stejný byt o podlahové ploše 40 m2 v roce 2016, součet nákladů za drobné opravy za kalendářní roky se nám vyšplhá na maximální částku 4.000,- Kč.

Jak napsat do smlouvy

Nejednoduší formou, jak příslušný bod ukotvit do smlouvy, je odkázat se na příslušné ustanovení občanského zákoníku § 2257 NOZ. Osobně doporučuji příslušné náklady na opravy a údržbu zmínit ve smlouvě, aby nedošlo později k nedorozumění. Také je vhodné některé položky oprav, které má nájemce ze zákona hradit, výslovně ve smlouvě zmínit. Tímto je jasně stanoveno, co bude nájemce platit ze svého.

Pokud máte ve své aktuálně platné nájemní smlouvě odkaz na § 5 a 6 zrušeného nařízení vlády č. 258/1995 Sb, NOZ toto ustanovení připouští vzhledem k tomu, že je pro nájemce příznivější a nebude tedy považováno za neplatné. Pokud byste přece jen chtěli platnou smlouvu aktualizovat, doporučuji toto udělat krátkým dodatkem, ve kterém daný bod nahradíte platným zněním a nechát si ho od nájemce podepsat.

V poslední řadě bych chtěla ještě zmínit opačný případ. Pokud je v nájemní smlouvě sjednáno plnění za opravy vyšší než je zákonná výše, zákon bohužel toto neumožňuje, a to i přesto, že nájemce takto sjednanou výši podepsal. Nelze ji tedy od nájemce požadovat a ani následně vymáhat.

Je lepší nájem nebo hypotéka

Pro nájemce se touto úpravou výrazně zvyšují náklady na nemovitost, kterou nevlastní. Změna výše částky za drobné opravy a údržbu zvyšuje nepoměr mezi platbou za nájem bytu a platbou hypotéky a posouvá tak jazýček pomyslných vah více ve prospěch vlastního bydlení. Zároveň je nutné říci, že pokud se rozhodnete investovat do vlastního bydlení formou hypotéky, konečnému rozhodnutí by měla předcházet rozumná finanční rozvaha.

Categories: Realitní trh

Leave a Reply